原标题：房企运营半年录：清净利率增长速度下降 资产负债率略降房企或许步入最差的半年。还包括恒大、碧桂园、龙湖地产在内的多家房企公开发表下调了今年的销售目标，调整幅度皆在20%左右。
调整幅度仅次于的恒大甚至调低了50%，从2000亿调整到了3000亿。记者统计资料了证监会房地产行业142家A股房企数据找到，这百余家房企截至2016年年中的负债合计大约4.28万亿元，较2015年年底快速增长了大约10.79%。若再加龙头房企齐集的内房股的数据，中国房地产行业的负债总额多达了5万亿。
此外，尽管房企行业的营业收入维持了较好快速增长速，但营业清净利率在去年年底转入个位数时代后，更进一步走低。国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺博士在9月1日的链家思享会上认为，中国房地产投资和市场需求的峰值早已来临，房地产市场经常出现了历史拐点。低销低利今年上半年，记者统计资料的A股房企营业总收入总和约为5876.48亿元，较2015年同期的4226.53亿元快速增长了大约39.04%。
营业收入的大幅度增长速度体现出有市场的火热。归功于上半年一线及热点二线城市的热卖，销售金额前一百的房企（还包括A股及内房股）今年上半年的销售金额总和约合人民币22891亿元，较去年同期的13806亿元同比增加了65.8%。但龙头房企的增长速度略低于行业水平，销售金额前二十的房企上半年的销售金额较去年同期的增长速度大约为59.2%。
其中，先河、旭辉、新城、碧桂园、金地、融创五家房企同比增幅皆多达100%，而华夏幸福、绿城、招商蛇口、龙湖、万科、恒大、华润七家房企同比增幅超强50%。回应，长江证券分析师浦东君的说明是，龙头房企快速增长比较较为务实，营收大起大落的可能性较低，但中小房企由于体量较小，营收快速增长的弹性反而较小，因此集中度在今年上半年有所下降。
但浦东君对龙头房企的发展充满信心。他指出，由于商品房预售和交房承销之间的时间滞后性，预计龙头房企业绩依然具备向下空间。浦东君认为，从销售末端来看，一线城市首度于2015年下半年转好，2016年以后热度持续上升，在2月份叛首付政策实施后，一线城市楼市热度渐渐传导至二线城市，同时三线城市楼市销售也有所改善，但受高库存的诱导以及市场需求严重不足影响，三线城市的下跌动力严重不足。
仅有从销售末端而言，房地产行业在全国范围内都有较好展现出。中国中投证券房地产分析师李少明则指出，房地产行业分化的状况在沿袭。他回应，一二线与三四线房地产市场结构分化的沿袭，将让中小型房企的存活愈发艰苦，重点布局一二线城市的大型房企将在行业统合中持续领先。
这也反映在市场占有率上。根据李少明的测算，百强房企今年上半年的市场占有率将近五成，大约47%，较去年同期的40.3%下降了七个百分点。但收益的大幅提高未从等式的右端传导到左端。
在记者统计资料的A股房企数据中，时隔去年营业清净利率中位数暴跌10%转入个数时代后，今年上半年统计资料口径内的房企营业净利润更进一步下降，超过历史新高的7.60%。中原地产首席分析师张大伟认为，土地成本的显著下跌严重影响了利润率。受到地价增长速度跑完输掉房价的影响，房企的毛利润也被蚕食。
在浦东君统计资料口径内的房企在报告期内的整体毛利率为29.99%，降幅不断扩大至2.69 个百分点。此外，高地价让房企对拿地特别是在是一二线城市的土地的风险预估下降，对像碧桂园这样急迫扩展一线市场的房企而言，合作拿地或合作开发需要减少风险。但这也带给另一个弊端归属于母公司股东的净利润上升。
合作开发明显减少造成少数股东权益比例减少，更进一步减少归母净利润，造成归母净利润增幅高于营业利润增幅。此外，报告期内承销项目部分是在2015年前后市场下滑时所销售的，该部分毛利受到传输，进而影响盈利水平。李少明认为，在未来1-2年中，今年上半年的销售项目将集中于承销，毛利率未来将会随土地成本低且售价提高的项目承销而升高。
短期债务能力提高销售大幅度快速增长所带给的另一个益处就是大量销售回款让房企经营现金大幅度流向。以恒大为事例，截至六月底，恒大2120亿元的现金余额中，有1100亿元之后来自于销售款。
在李少明的统计资料口径中，今年上半年行业经营活动构建现金流向467亿元，较2015年流入543亿元，同比减1010亿元。此外，经营现金大幅度流向使得2016年上半年末行业货币资金约6852亿元，同比快速增长49.6%。
李少明认为，销售疯狂造就回款减缓，货币资金激增，企业的财务基本面持续恶化。根据浦东君的测算，随着负债率的减少以及资金转往的减少，货币资金/（短期借款+一年内届满宽债）提高至1.40，比去年同期快速增长了59.04 个百分点。上半年上市房企的货币资金覆盖率的提高，意味著短期债务能力获得大幅度的提高。
李少明指出，由于销售疯狂造就房企回款减少，货币资金充足，负债水平稳中有降，行业整体债务能力较强，杠杆风险高效率。另一方面，今年上半年的货币政策仍然维持更为严格的状态，大量的房企发售了低息的公司债。Wind数据表明，截至2016年7月，房地产企业公司债已总计发售5760亿元，打破去年全年水平。
对于房企而言，一方面低成本的公司债需要为房匹敌时补足血液，另一方面它的起到就在于更换低成本的外债。但这也面对一些问题。一家耕耘深圳的国有房企高管向记者回应，随着资产荒的来临，在提早偿还债务这部分债务的时候银行并不是很乐意，公司也不能签定像可出让定期贷款融资的银团贷款协议这样的协议来减少贷款的成本。目前公司的海外债在6成，今后公司还是不会通过像发售公司债这样的境内融资方式来减少融资成本。
上述房企高管回应。截至2016年6月30日，该房企综合贷款利率大约4.6%，创该公司近年来的新高。这也反映在了行业的负债结构上。
根据李少明的统计资料，今年上半年口径内的房企长期借款同比增加1240亿元至9277亿元，长期借款占比则由去年同期的58%提高至64%。而资产负债率也有所提高。根据浦东君的测算，上半年上市房企整体资产负债率之后恶化，比去年同期减少了0.15 个百分点，至75.19%，扣减预收账款的现实负债率上升1.51 个百分点，至52.10%，上升幅度有所不断扩大。
但7月份证监会实施了《关于更进一步规范证券公司公司债券业务发展有关问题的通报》，并窗口指导上市房企筹措资金补足现金流和偿还债务银行贷款，同期银监会发售了《商业银行财经业务监督管理办法》（印发稿）等，都对房企有可能获益的融资渠道展开监管。根据中央国债注册承销有限责任公司公布的《中国银行业财经市场年度报告》（2016上半年），截至2016年6月底，总计有18.99万亿元的财经资金通过配备债券、非标资产、权益类资产等方式投向了实体经济，其中投向房地产行业的占到13.06%，约合2.48万亿元。
中信建投房地产团队认为，在检测的房企中早已有数家上市房企的定向回购额度和公司债额度展开上调，预计之后企业融资的更进一步提高空间可能会逐步弱化。深圳市房地产研究中心主任王锋博士则回应：全国的商品房销售量到年底有百分之十几的销售快速增长就不俗了。
在这样的背景下，房企或将随着房地产市场一道转入历史性拐点。
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